住宅には欠かせないメンテナンス。ここでは、中古住宅購入時の10のポイントや中古住宅の瑕疵について、中古住宅のメンテナンス事情を紹介しています。
今、注目を集めている中古住宅。ここでは、中古住宅を購入する際に確認すべき、耐震性をはじめとした10のポイントを紹介しています。
中古住宅の購入で重要なのが住宅診断。売買契約の前に瑕疵を発見した場合、「売主に瑕疵を補修してもらえるなら、購入する」といった条件をつけて購入を決めることができます。
なかには中古住宅を購入する前に住宅診断をした場合のとあるデメリットを心配する人もいるようです。
そのデメリットは、売買契約を結ぶ前に住宅診断で瑕疵を発見してしまうと、売主に対して瑕疵担保責任を求めて補修してもらうことができなくなるのではないかというもの。
瑕疵担保責任であれば、一定の期間内に住宅に雨漏りやシロアリ、木の腐食などの瑕疵があるとわかったとき、買主が売主に補修を求めることができるからです。
実際は売買契約の前に住宅診断をして、瑕疵を見つけた方が良いでしょう。なぜなら、売買契約の前に瑕疵を見つけた場合、「瑕疵を売主に補修してもらえるなら購入する」と条件をつけて交渉することができるからです。
また、瑕疵を知らずに購入し、売主に対して一方的に補修を求めたとしても、見つかった瑕疵を売主が瑕疵担保責任の対象となると認めるとは限りません。
しかも、取引を終えた後は、不動産仲介業者も納得のいく対応をしてくれないことがよくあるもの。原則的に重大な瑕疵があっても、求めることができるのは補修だけであるため、購入前に瑕疵の程度を知り、買わないという選択肢がある状態で交渉したほうが断然良いのです。
中古物件と一言にいっても、マンションと戸建ではメンテナンスは全くの別物。マンションのメンテナンスは管理組合が行っていますが、戸建は個人所有であるため、管理も個人で行わなければならない場合が大半のようです。
建物のメンテナンスを個人でするのは大変。当然、放置されがちな戸建も少なくありません。築20～25年の中古戸建の市場価値がゼロとみなされる理由のひとつと言えるでしょう。
このような背景があるためか、日本の住宅市場は新築が中心。結果的に世帯数を上回る住宅が建築され、人口減少に伴い、空き家の増加が懸念されています。
中古住宅の取引を活性化するために、国土交通省は中古住宅を安心して購入できるようにと、耐震性などの一定条件を満たした中古住宅を登録する制度を開始することをコメントしました。
国土交通省はインターネットで独自に調査。「中古住宅の購入を検討したものの、結局見送った人」1,180人の内訳を見てみましょう。
中古住宅の購入に踏み出せないのは、品質への不安や情報不足があるとみているようです。
新しい制度では中古住宅を売る不動産業者や仲介業者が、耐震基準が満たされていることや雨漏りをしていないかなど、構造上の不具合をチェックします。また、過去のリフォーム工事情報や外装・内装・水回りの写真などを開示し、国土交通省で条件を満たした中古住宅を「安心R住宅」として登録するようです。
近年、国土交通省が音頭を取って、中古戸建の評価改善に向けて「正しい維持管理」「住宅履歴情報の蓄積」を推進しています。
「住宅履歴情報」とは、いつ・だれが・どのように新築や修繕、改修やリフォームを行ったかを記録した住まいの「履歴書」。「住宅履歴情報」を蓄積・管理することで、管理が簡単にできるようになるのです。
そこで「いえかるて」への登録や更新を行うと維持管理が簡単にできるようになります。そればかりか、家の価値があがったり、メンテナンス性が向上したり、災害時の補修がスムーズに行えるようになったりといったメリットがあるのです。
